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王石曾站臺力撐的萬科萬村計劃觸礁?萬科回應了

2019-07-04 來源:南方網 用手機看

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  原標題:王石曾站臺力撐的萬科萬村計劃觸礁?萬科回應了

  萬科加強收斂聚焦鞏固基本盤戰略。7月2日,萬科將此前在深圳(樓盤)大規模推進的“萬村計劃”進行調整和優化,放棄了一些偏僻區域的農民房房源。這是外界所知的萬村計劃在去年9月全面暫停簽約新房源之后的新舉措。

  6月28日,在萬科2018年年度股東大會上,萬科董事會主席郁亮稱,萬科將租賃與住宅業務作為基本盤業務,希望在住宅開發跟租賃公寓兩方面都能做到領先領跑。而幾天不到,就在萬科主場深圳市場傳來壓縮農民房房源的消息。

  為何萬科收縮萬村計劃?業內人士稱以單間農民房裝修費用估算,萬科約10萬間農民房需開支近10億元,這筆錢是倒貼的。若加上其他費用開支,對于一項創新業務,確實不堪重負。“萬科收縮萬村計劃,對中小企業進入城中村帶來更多機會。”

  深圳城中村市場關系復雜,也飽受各方力量覬覦。

  萬科:推進確實遇到了一些實際的困難

  7月2日,有消息指出,萬科正在與已簽約城中村房東洽談違約賠償事宜,準備放棄部分深圳坪山、光明等地偏僻區域已簽約“農民房”房源。萬科愿意按照合約與房東協商,賠償相應違約金。

  對此,萬科7月2日晚向南方+回應稱,租賃住宅業務是萬科的核心業務之一,公司將堅定不移地推進該項業務長期健康穩健發展。“萬村計劃”作為租賃住宅業務的模式之一,也將繼續穩步推進。截至目前,萬村已開業四百余棟,一萬余間,市場反應良好。但在推進過程中,確實遇到了一些實際的困難,綜合推進過程中的客觀情況,擬對現有房源結構進行小部分調整和優化,相關工作正在有序推進中。調整是為了更好、更長遠的發展,感謝外界對萬村業務的關心。

  2018年3月,萬科2018年年度業績會上提供的數據,在深圳發展了一年多,“萬村計劃”已經進入大概60個村,在城中村里面獲取的房間接近10萬。

  背景:初期切合深圳城市發展困境

  2017年,萬科在深圳區域大力推行“萬村計劃”,這是萬科專門從事城中村綜合整治及租賃運營的新業務。2017年萬科年報將此放在租賃住宅業務重點提及。萬村計劃得到萬科公司高級副總裁、南方區域事業集團首席執行官的大力推動。

  萬村計劃為萬科租賃板塊泊寓提供了更多房源,在坂田新圍仔、龍華景樂新村、福田玉田村等都有農民房被泊寓房源。

  2018年4月22日,萬科集團創始人、董事會名譽主席王石現身萬科深圳2018“城市共創大會”,認為經過40年的開發,深圳可用土地只剩下20平方公里左右,每年新增用地不足2平方公里,城市進一步發展的空間嚴重受損。出于對城市更新成本以及市民居住成本的考慮,城中村不能采取大拆大建的方式,必須找到綜合整治提效的新模式,萬村計劃就是在這樣背景下誕生,因為對于未來深圳發展具有重要價值。

  轉折:城中村租金上漲因租戶不滿

  因此,萬村計劃看起來恰逢其時。但是,隨著萬科“進村”的示范效應,各種資本也開進深圳大小村里,農民房成為爭奪對象,城中村房租開始上漲。6月11日,一份以富士康“無名勞工代表”名義發出的一封《13萬富士康勞工代表致萬科、房東及監管部門書》在網上流傳。

  帖子稱,萬科進駐富士康龍華工廠北門的清湖社區新村進行改造,導致當地城中村房租翻了2—3倍。雖然萬科的回應和媒體的調查,顯示萬科在當地影響有限,但萬村計劃再也沒有像此前一路高歌猛進了。

  地產分析人士認為,萬村計劃模式屬于二房東轉租模式,是必然帶來租金上漲,因為有裝修和管理成本,否則企業虧本投入運營。

  2018年下半年,在萬科提出“活下去”口號后,市場又傳言囿于工程進度滯后以及收益率逐漸走低,萬村計劃暫停簽約新項目。

  到2018年12月,在一場媒體見面會上,萬科南方區域本部首席執行官張紀文稱,“萬村計劃”目前已經拓展到7-8萬間房源的規模,今年9月份之后暫停擴展新項目,目前萬科的計劃是做好已有房源的運營,再計劃如何去復制。

  原因:萬科承認復雜、利益方太多

  在2019年3月年度業績會上,萬科總裁祝九勝透露,“萬村計劃比我們一開始想象的要復雜,涉及的利益相關方太多,我們會穩妥推進已經獲取的項目,盡快使其成為可出租的狀態。”

  記者當時從萬村業務的工作人員了解,彼時萬村重點工作是去庫存,“因為萬村項目多半沒有交付,設計的活還挺多,但未來設計的人員會回歸傳統項目。”

  到了今年5月,張紀文也不再兼任南方區域事業集團首席執行官,萬村計劃的發起人也離開了。

  “萬科是大公司,調整業務對他們來說不在乎,而且萬村計劃本來運作成本也高。”深圳從事農民房改造租賃公寓業務的笑蜜蜂公司總經理鐘小方分析稱,“萬科不像小公司那么靈活,城中村市場關系利益復雜,需要隨機應變。”

  據鐘小方介紹,目前,深圳農民房每平米約投入700元一1200元,回收和投入差價在40元以上才是比較好的項目,一般而言,3年需要完成投資成本回收。

  而據業內人士了解,萬村計劃一直處于虧損狀態,農民房房源裝修費也屬于倒貼,一間農民房裝修費支出約5萬元。而根據今年3月26日萬科2018年度業績會數據,“萬村計劃”進入60余村獲取農民房房間近10萬間,記者粗略估算,近10萬間農民房的倒貼裝修費就達到10億。

  另據了解,一些深圳偏僻地區房源長期處于難以交付的空置狀態。因此,放棄這類房源,或許是萬村計劃最合適的止血方式。

責編:C君

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